Vers le renouveau des sociétés de construction-attribution

La société de construction-attribution régie par le titre 1^er de la loi du 16 juillet 1971, mais la pratique l’avait imaginée bien avant, en particulier la société coopérative de construction-attribution, est très intéressante, par exemple :
 pour la réalisation d’une opération de construction financée par plusieurs personnes, dont certaines désirent conserver les locaux construits, au prorata de leurs droits, pour les occuper ou les louer, alors que les autres désirent céder leurs droits ; elle peut aussi bien s’appliquer à des lots dans une copropriété verticale qu’à des lots dans une copropriété dite horizontale ;
 ou pour la réalisation d’une opération de construction en vertu d’un bail à construction dans la mesure, essentiellement, où la société présente la simplification d’avoir un seul preneur tout au long du bail, tout en ayant plusieurs utilisateurs dans l’espace et dans le temps ;
 ou encore pour la réalisation de parcs de stationnement ou de locaux divers sur des terrains appartenant à des collectivités publiques, concédés ou faisant l’objet d’un bail administratif, pour la même raison que précédemment et parce que la société permet de procéder à des attributions exclusivement en jouissance, indépendemment du régime de la propriété.

C’est important dans un contexte économique difficile, la société d’attribution permet la réalisation d’une opération de construction au prix coûtant. La formule par ailleurs donne une souplesse que ne permet pas la vente d’immeuble à construire (VEFA ou vente à terme), caractérisée par l’obligation de livrer un immeuble ou une partie d’immeuble déterminé pour un prix convenu, sans possibilité de modification ni de la chose ni du prix puisque des modifications, adaptations, améliorations concernant le programme de construction et ses conditions de réalisation peuvent être décidées en société par voie de décision collective prise en assemblée, à la majorité.

Il n’est pas nécessaire de recourir à un promoteur ou à un mandataire, par exemple dans le cas d’une société coopérative.

Le premier type d’opérations cité plus haut était le plus courant jusqu’à ce que l’administration fiscale taxe l’opération au titre de la livraison à soi-même (ancien art. 257, 7°, du CGI), taxation qui a eu pour conséquence la quasi-disparition de la formule.

Depuis le 11 mars 2010, en conséquence d’une directive européenne, la TVA à la livraison ne concerne plus que les opérations consenties par des assujettis. En conséquence, dans l’hypothèse de particuliers se groupant pour construire, avoir la jouissance et se répartir entre eux, les lots de leurs habitations, il n’y a plus de taxation de la livraison à son-même avec l’entrée en vigueur de la loi n° 2010-237 du 9 mars 2010 - art. 16 - qui a supprimé le 7° de l’article 257 du CGI.

Il est certain que la mesure annoncera un renouveau de la société de construction-habitation qui, par ailleurs et ce n’est pas négligeable, permet d’éviter certaines contraintes de la règle d’urbanisme.

Les ensembles de droits sociaux (parts sociales) d’une société de construction attribution donnent vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti. Ce sont les droits de chacun des associés d’une société d’attribution visée au titre II ou au titre III de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 (CCH, art. L. 212-1 à L. 212-17, L. 213-1 à L. 213-15, L. 214-1 à L. 214-9, R. 212-1 à R. 212-18 et R. 213-1 à R. 213-17) dans le capital de celle-ci et qui leur donnent vocation à recevoir des fractions divises d’un immeuble bâti que la société selon son objet, achète déjà construit (société d’acquisition-attribution) ou édifie elle-même (société de construction-attribution).

Ces droits sociaux peuvent être des parts ou actions, selon que la forme de la société, qui peut être une société coopérative, est civile ou commerciale ; ils sont groupés pour constituer un ensemble correspondant à des locaux déterminés : un appartement et ses locaux accessoires, par exemple et à une fraction indivise des parties communes, le tout formant un lot de l’état descriptif de division de l’immeuble (Circ. n° 76-91, 15 juill. 1976, sect. II, § C-1-4).

Les statuts de cette société prévoient que les lots ainsi constitués seront attribués aux associés :
 soit en jouissance seulement : dans ce cas, l’immeuble entier reste la propriété de la société, qui en assure la gestion et l’entretien, les associés n’ayant que l’usage exclusif des fractions divises comprises dans leur lot et l’usage commun des parties communes, à concurrence de la quote-part afférente à ce lot ;
 soit en propriété : dans ce cas, la société doit être partagée entre les associés, après apurement des comptes sociaux, c’est-à-dire dans le cas d’une société de construction-attribution, après que l’immeuble soit complètement achevé et que les appels de fonds auxquels doivent répondre les associés pour son édification soient définitivement soldés. Jusqu’au partage de la société, la situation est identique à celle qui résulte de statuts ne prévoyant que des attributions en jouissance (Circ. n° 76-91, 15 juill. 1976, sect. II, § C-1-4).