Nouvelle rubrique

Bonjour,

Voilà, j'inaugure cette nouvelle rubrique du forum Juris Prudentes, consacrée aux notaires et à la publicité foncière.

Bien sûr j'aurais pu me réjouir de l'incapacité des notaires à faire face au défi qu'ils rencontrent, celui de devoir partager le cake de la publicité foncière avec les notaires étrangers et les avocats étrangers et français. Ce ne serait pas loyal. Laissons un peu de temps aux notaires et à leur conseil supérieur pour réfléchir après la douche de l'arrêt du 24 mai dernier de la Cour de justice de l'Union. J'écris plus loin que le CSN a d'ailleurs eu une première réaction.

Quitte à pousser un énième coup de gueule sur le même sujet, un mot de la connerie des avocats du Conseil national des Barreaux. Aujourd'hui près d'un mois après l'arrêt CJUE, le CNB n'a toujours pas réfléchi aux conséquences ni informé les avocats de la portée de la décision de la plus Haute juridiction européenne quand à la publicité foncière en France, à la différence du Conseil supérieur du notariat qui lui immédiatement a communiqué sur le risque que les avocats s'emparent du dispositif et surtout des motifs de l'arrêt. Le CSN s'est inquiété à tort, les notaires n'ont pas su mesurer l'absence de réactivité et surtout la connerie profonde, bien ancrée, des avocats "élus" au CNB après avoir été bâtonniers. Le CNB aujourd'hui se préoccupe du sceau des avocats et ils mettent en ligne ce sceau qui doit être apposé sur le gadget appelé "acte d'avocat":

[cnb.avocat.fr]

Mais comment peut-on être cons à ce point et faire passer le futile avant l'essentiel?

Vous me direz que je prends des risques en traitant ainsi les avocats du CNB. Erreur, je ne risque rien, les intéressés ne vont pas sur mon site. Ces sont des intéressés désintéressés.

Heureusement que les notaires eux me lisent, je me sentirais orphelin autrement.

Bon après midi à tous

JurisPrudentes

Bonjour,

Je réponds pas sur le fond mais je précise que les visiteurs qui ne veulent pas que leurs adresses électroniques soient mentionnées dans leurs participations peuvent modifier leur profil.

Je l'ai fait moi-même ici:
`
[www.jurisprudentes.net]

Je vous invite à consulter l'arrêt suivant : CJUE 12 décembre 1996 RESEIBÜRO BROEDE

A la lecture du raisonnement exposé par la Cour dans cet arrêt on peut se demander par analogie si le fait de réserver aux notaires la rédaction des actes soumis à publicité foncière n'est pas contraire à l'article 49 (Libre prestation de services) du Traité CE.

Selon la CJUE "l' application de règles professionnelles aux avocats, notamment les règles d' organisation, de qualification, de déontologie, de contrôle et de responsabilité, procure la nécessaire garantie d' intégrité et d' expérience aux consommateurs finaux des services juridiques et à la bonne administration de la justice (voir, en ce sens, arrêt du 19 janvier 1988, Gullung, 292/86, Rec. p. 111, et arrêt Van Binsbergen, précité).

C'est justement parce que la profession d'agent de recouvrement (non règlementée en France) ne présente pas les caractéristiques ci-dessus indiquées que pour des raisons impérieuses d'intérêt général la cour a jugé proportionné le fait par la législation allemande de réserver aux seuls avocats la possibilité de procéder à un recouvrement judiciaire.

A contrario le fait de réserver l'exclusivité de la rédaction des actes soumis à publicité foncière à la profession de notaire (désormais soumise aux articles 43 et 49 du traité comme les avocats) n'est-ce pas disproportionné quand on sait que la Cour considére que l' application de règles professionnelles aux avocats, notamment les règles d' organisation, de qualification, de déontologie, de contrôle et de responsabilité, procure la nécessaire garantie d' intégrité et d' expérience aux consommateurs finaux des services juridiques et à la bonne administration de la justice ?

Voici l'arrêt:

Mots clés

1. Libre prestation des services ° Restrictions ° Admissibilité ° Conditions
(Traité CE, art. 59)
2. Libre prestation des services ° Recouvrement judiciaire de créances ° Restrictions ° Recours obligatoire à un avocat ° Justification par des raisons d' intérêt général ° Protection des destinataires de services et bonne administration de la justice ° Admissibilité
(Traité CE, art. 59)
Sommaire

1. Une réglementation nationale rendant impossible l' exercice pour les ressortissants des autres États membres d' une activité de prestation de services n' échappe à l' interdiction énoncée par l' article 59 du traité que si quatre conditions sont remplies, à savoir qu' elle s' applique de manière non discriminatoire, qu' elle se justifie par des raisons impérieuses d' intérêt général, qu' elle soit propre à garantir la réalisation de l' objectif qu' elle poursuit et qu' elle n' aille pas au-delà de ce qui est nécessaire pour l' atteindre, étant précisé que des restrictions motivées par des raisons impérieuses d' intérêt général ne sont admissibles que si cet intérêt n' est pas déjà sauvegardé par les règles auxquelles le prestataire est soumis dans l' État membre où il est établi.
2. L' article 59 du traité ne s' oppose pas à une réglementation nationale qui interdit à une entreprise établie dans un autre État membre de procéder au recouvrement judiciaire de créances d' autrui en raison du fait qu' une telle activité, exercée à titre professionnel, est réservée à la profession d' avocat. En effet, cette interdiction n' est pas discriminatoire, car elle s' applique indistinctement aux prestataires nationaux et à ceux des autres États membres, vise à protéger les destinataires de services contre les préjudices pouvant résulter du recours à des personnes dépourvues de qualifications professionnelles ou morales nécessaires et à assurer une bonne administration de la justice, est de nature à atteindre cet objectif en raison de la garantie de compétence qu' assure le recours à un avocat, et ne saurait être qualifiée de disproportionnée, même si on ne la retrouve pas dans d' autres États membres, car il rentre dans la compétence d' un État membre de décider quelle doit être l' étendue du champ d' activité reservé aux avocats.
Parties

Dans l' affaire C-3/95,
ayant pour objet une demande adressée à la Cour, en application de l' article 177 du traité CE, par le Landgericht Dortmund (Allemagne) et tendant à obtenir, dans le litige pendant devant cette juridiction entre
Reisebuero Broede
et
Gerd Sandker,
une décision à titre préjudiciel sur l' interprétation des dispositions du traité CE relatives à la libre prestation de services, et notamment de son article 59,
Arrêt
Motifs de l'arrêt

1 Par ordonnance du 27 décembre 1994, parvenue à la Cour le 11 janvier 1995, le Landgericht Dortmund a posé, en application de l' article 177 du traité CE, deux questions préjudicielles sur l' interprétation des dispositions du traité CE relatives à la libre prestation de services, et notamment de son article 59.
2 Ces questions ont été soulevées dans le cadre d' une procédure de recouvrement judiciaire d' une créance engagée à l' encontre de M. Sandker pour le compte de Reisebuero Broede. Le litige porte sur le recouvrement judiciaire de créances par des entreprises de recouvrement qui souhaitent procéder, en Allemagne, au recouvrement de créances d' autrui.
3 Aux termes de l' article 828 de la Zivilprozessordnung du 30 janvier 1877, dans sa version du 12 septembre 1950 (code de procédure civile, BGBl. I p. 455, ci-après la "ZPO", les actes judiciaires ayant pour objet l' exécution forcée des créances sont de la compétence de l' Amtsgericht.
4 L' article 78 de la ZPO prévoit que le recours au ministère d' un avocat n' est obligatoire que devant les Landgerichte et toutes les juridictions de degré supérieur. Il en découle que le ministère d' un avocat n' est en principe pas obligatoire devant l' Amtsgericht.
5 L' article 79 de la ZPO dispose à cet égard:
"Dans tous les cas où le ministère d' avocat n' est pas exigé, les parties peuvent conduire la procédure par elles-mêmes ou par l' intermédiaire de toute personne capable d' ester en justice et qu' elles constituent leur mandataire."
6 Toutefois, l' article 1er, paragraphe 1, du Rechtsberatungsgesetz du 17 décembre 1935 (loi sur l' activité de conseil en matière juridique, RGBl. I p. 1478, ci-après le "RBerG", énonce:
"La prise en charge d' affaires juridiques pour autrui, y compris en donnant des conseils juridiques ou pour le recouvrement de créances d' autrui ou après cession, en vue du recouvrement, ne peut être assurée à titre professionnel ° que ce soit comme profession principale ou accessoire, à titre onéreux ou gratuit ° que par des personnes auxquelles l' autorité compétente en a donné l' autorisation. L' autorisation est accordée chaque fois pour un domaine d' activités:
...
5. entreprises de recouvrement, pour le recouvrement extrajudiciaire de créances (bureaux de recouvrement),
...
L' activité ne peut être exercée que sous la dénomination qui correspond à l' autorisation."
7 Reisebuero Broede, la créancière au principal, est une agence de voyages établie à Cologne, en Allemagne. Le 29 décembre 1992, elle a obtenu de l' Amtsgericht Hagen un titre exécutoire à l' encontre M. Sandker, domicilié à Dortmund, dans le même État.
8 Le 8 mai 1994, Reisebuero Broede a habilité INC Consulting SARL (ci-après "INC" à, notamment, engager toutes les mesures de recouvrement nécessaires jusqu' au paiement intégral de la créance. INC est une société enregistrée au greffe du tribunal de commerce de Senlis, en France, sous le n B 391 100 021 (93B185) et dont l' activité consiste dans le recouvrement de créances et le conseil d' entreprise.
9 Le 19 mai 1994, INC a, à son tour, donné un pouvoir à sa gérante, Mme Ramthun, domiciliée à Overath en Allemagne, aux fins de procéder, au nom de Reisebuero Broede, à l' exécution de la décision de l' Amtsgericht Hagen ainsi qu' à toutes les mesures d' ordre juridique qui s' y rapportent.
10 Ainsi, le 6 juin 1994, Mme Ramthun a-t-elle demandé à l' Amtsgericht Dortmund de rendre une ordonnance de saisie-arrêt à l' encontre de M. Sandker.
11 Par ordonnance du 23 août 1994, l' Amtsgericht Dortmund a rejeté cette demande au motif que Mme Ramthun ne disposait pas de la capacité de postulation nécessaire, dès lors que, en droit allemand, il est interdit aux entreprises de recouvrement de représenter en justice les créanciers qui les ont mandatées. Selon cette juridiction, cette interdiction s' applique également aux entreprises de recouvrement étrangères, nonobstant les articles 59 et 60 du traité CE invoqués par Reisebuero Broede. Par acte du 31 août 1994, Mme Ramthun a interjeté appel de cette décision.
12 Considérant que le litige soulevait des questions d' interprétation du droit communautaire, le Landgericht Dortmund a décidé de surseoir à statuer et de poser à la Cour les questions suivantes:
"1) L' article 59 du traité CEE s' oppose-t-il à une réglementation nationale qui interdit à une entreprise établie dans un autre État membre de procéder au recouvrement judiciaire de créances d' autrui en raison du fait que cette activité est réservée, selon cette réglementation nationale, aux personnes auxquelles a été délivrée à cet effet une autorisation administrative particulière?
2) Dans l' affirmative, cela vaut-il également lorsque la procédure de recouvrement est soumise exclusivement au droit national en raison du fait que les parties à la procédure d' exécution sont établies dans le pays en question et que le titre exécutoire a également été obtenu dans ce pays?"
Sur la recevabilité
13 Sans soulever d' exception d' irrecevabilité au sens formel du terme, le gouvernement allemand et la Commission expriment des doutes quant à l' existence d' un véritable élément communautaire dans le litige au principal. Ils se demandent en effet si Mme Ramthun, ressortissante allemande résidant en Allemagne, ne représente pas en réalité Reisebuero Broede, une agence de voyages établie en Allemagne, lequel serait son propre client et non celui d' INC.
14 Selon une jurisprudence constante, les dispositions du traité relatives à la libre prestation de services ne peuvent s' appliquer aux activités dont tous les éléments pertinents se cantonnent à l' intérieur d' un seul État membre. La question de savoir s' il en va ainsi dans un cas particulier dépend de constatations de fait qu' il appartient à la juridiction nationale d' établir (voir arrêt du 5 octobre 1994, TV10, C-23/93, Rec. p. I-4795, point 14).
15 En l' espèce, il ressort de l' ordonnance de renvoi et des débats qui ont eu lieu à l' audience que Reisebuero Broede a donné un pouvoir à INC, qui a son siège en France et qui a elle-même donné à sa gérante, Mme Ramthun, un pouvoir au nom de la société créancière.
16 Dans ces conditions, les éléments du dossier ne permettent pas de mettre en doute le caractère transfrontalier du litige au principal.
Sur la première question
17 Par sa première question, le juge de renvoi cherche en substance à savoir si l' article 59 du traité s' oppose à une réglementation nationale qui interdit à une entreprise établie dans un autre État membre de procéder au recouvrement judiciaire de créances d' autrui.
18 A titre liminaire, le gouvernement allemand et la Commission se demandent si les questions soulevées par l' ordonnance de renvoi ne concernent pas le principe de la liberté d' établissement plutôt que celui de la libre prestation de services. En effet, s' il apparaissait que le domicile de Mme Ramthun en Allemagne permettait à INC d' établir une présence permanente en Allemagne ou que son activité était entièrement ou principalement tournée vers le territoire allemand, les dispositions relatives à la liberté d' établissement seraient applicables.
19 A cet égard, il y a lieu de rappeler que les dispositions du chapitre relatif aux services sont subsidiaires par rapport à celles du chapitre relatif au droit d' établissement (voir arrêt du 30 novembre 1995, Gebhard, C-55/94, Rec. p. I-4165, point 22).
20 La notion d' établissement au sens des articles 52 à 58 du traité est une notion très large, impliquant la possibilité pour un ressortissant communautaire de participer, de façon stable et continue, à la vie économique d' un État membre autre que son État d' origine, et d' en tirer profit, favorisant ainsi l' interpénétration économique et sociale à l' intérieur de la Communauté dans le domaine des activités non salariées (voir arrêt Gebhard, précité, point 25).
21 En revanche, les dispositions du chapitre relatif aux services et, notamment, l' article 60, troisième alinéa, du traité prévoient que le prestataire d' un service exerce dans un autre État membre son activité à titre temporaire, étant entendu que le caractère temporaire d' une prestation n' exclut pas la possibilité pour ce prestataire de se doter d' une certaine infrastructure, telle qu' un bureau, un cabinet ou une étude, dans la mesure où elle est nécessaire aux fins de l' accomplissement de la prestation en cause (voir arrêt Gebhard, précité, points 26 et 27).
22 Il appartient au juge de renvoi de vérifier, eu égard à la durée, à la fréquence, à la périodicité et à la continuité des activités d' INC, si cette dernière exerce son activité en Allemagne à titre temporaire au sens du traité.
23 A cet égard, il y a lieu de relever que, en réponse aux questions écrites posées par la Cour, Mme Ramthun a indiqué que, entre février et mai 1994, INC a procédé à six reprises au recouvrement, en Allemagne, de créances pour le compte de Reisebuero Broede. Par ailleurs, lors de l' audience, Mme Ramthun a confirmé qu' INC a procédé en France et en Allemagne au recouvrement de créances pour des clients français et quelques clients étrangers.
24 Dans ces conditions, il convient, pour répondre aux questions posées, de partir de l' hypothèse selon laquelle la situation qui fait l' objet du litige au principal relève de l' article 59 du traité.
25 Selon une jurisprudence constante, cette disposition exige non seulement l' élimination de toute discrimination à l' encontre du prestataire de services établi dans un autre État membre en raison de sa nationalité, mais également la suppression de toute restriction, même si elle s' applique indistinctement aux prestataires nationaux et à ceux des autres États membres, lorsqu' elle est de nature à prohiber, à gêner ou à rendre moins attrayantes les activités du prestataire établi dans un autre État membre, dans lequel il fournit légalement des services analogues (voir arrêt du 28 mars 1996, Guiot, C-272/94, Rec. p. I-1905).
26 En l' occurrence, il ressort du dossier et des observations présentées à l' audience par le gouvernement allemand que, en Allemagne, une entreprise n' est autorisée à procéder au recouvrement judiciaire de créances d' autrui que par l' intermédiaire d' un avocat. L' autorisation administrative prévue par l' article 1er, paragraphe 1, du RBerG, à laquelle la juridiction de renvoi fait référence, ne s' applique en effet qu' au recouvrement extrajudiciaire de créances et n' est donc pas pertinente pour la solution de la présente affaire.
27 L' interdiction découlant de l' article 1er, paragraphe 1, du RBerG, pour les entreprises de recouvrement de procéder elles-mêmes, sans l' intervention d' un avocat, au recouvrement judiciaire de créances, même si elle s' applique indistinctement aux prestataires nationaux et à ceux des autres États membres, est de nature à constituer une restriction à la libre prestation de services au sens de l' article 59 du traité en ce qu' elle rend impossible ces prestations dans l' État destinataire, même si les activités du prestataire dans cet État présentent un caractère purement occasionnel.
28 Dès lors, conformément à une jurisprudence constante, l' interdiction n' échappera à l' interdiction édictée par l' article 59 que si quatre conditions sont remplies, à savoir qu' elle s' applique de manière non discriminatoire, qu' elle se justifie par des raisons impérieuses d' intérêt général, qu' elle est propre à garantir la réalisation de l' objectif qu' elle poursuit et qu' elle ne va pas au-delà de ce qui est nécessaire pour l' atteindre (voir arrêt Gebhard, précité, point 37). A cet égard, la Cour a également précisé que la libre prestation de services ne peut être limitée que par des réglementations justifiées par des raisons impérieuses d' intérêt général, dans la mesure où cet intérêt n' est pas sauvegardé par les règles auxquelles le prestataire est soumis dans l' État membre où il est établi (voir, en ce sens, arrêts du 26 février 1991, Commission/Italie, C-180/89, Rec. p. I-709, point 17, et Commission/Grèce, C-198/89, Rec. p. I-727, point 18, et du 9 août 1994, Vander Elst, C-43/93, Rec. p. I-3803, point 16).
29 Il y a donc lieu d' examiner si ces quatre conditions sont remplies dans un cas tel que celui du litige au principal.
30 En ce qui concerne la première condition, il résulte de ce qui précède que l' interdiction pour un bureau de recouvrement de procéder lui-même à titre professionnel, sans l' intervention d' un avocat, au recouvrement judiciaire de créances, n' est pas discriminatoire et qu' elle s' applique indistinctement aux prestataires nationaux et à ceux des autres États membres.
31 S' agissant de la deuxième condition, le gouvernement allemand fait valoir, sans être contredit sur ce point, que les dispositions de l' article 1er, paragraphe 1, du RBerG visent à protéger, d' une part, les destinataires des services en question contre le préjudice qu' ils pourraient subir du fait de conseils juridiques qui leur seraient donnés par des personnes qui n' auraient pas les qualifications professionnelles ou morales nécessaires et, d' autre part, la bonne administration de la justice (voir arrêt du 25 juillet 1991, Saeger, C-76/90, Rec. p. I-4221, point 16, et, également, arrêt du 3 décembre 1974, Van Binsbergen, 33/74, Rec. p. 1299).
32 S' agissant toutefois des troisième et quatrième conditions, la Commission et Reisebuero Broede soutiennent que l' interdiction pour un bureau de recouvrement de procéder lui-même au recouvrement judiciaire de créances va au-delà de ce qui est nécessaire pour atteindre les objectifs du RBerG.
33 A cet égard, Reisebuero Broede fait en particulier valoir que ces objectifs pourraient également être atteints par des mesures moins contraignantes. Ainsi, les autorités allemandes pourraient se contenter d' une attestation d' intégrité ou de solvabilité délivrée par les autorités compétentes de l' État membre où le prestataire de services est établi ou exiger de ce dernier qu' il élise domicile dans l' État membre d' accueil afin d' y recevoir la correspondance juridique officielle.
34 La Commission, quant à elle, fait valoir que les restrictions en cause ne concernent ni la protection du créancier ni celle des fonctionnaires chargés de l' administration de la justice, puisque, selon l' article 79 de la ZPO, une demande de saisie-arrêt peut être déposée devant les Amtsgerichte par les créanciers eux-mêmes ou par l' intermédiaire de conseils non professionnels mandatés par ces derniers et qu' une telle demande n' est pas soumise à l' obligation de se faire assister d' un avocat.
35 Il convient de constater, en premier lieu, que le litige au principal concerne la représentation en justice des particuliers par une tierce personne morale agissant à titre professionnel. A cet égard, le gouvernement allemand a expliqué que la possibilité, prévue par l' article 79 de la ZPO, pour un créancier d' agir en justice lui-même ou par l' intermédiaire d' une autre personne vise à limiter les coûts des procès devant les tribunaux inférieurs aux Landgerichte. La possibilité d' agir en qualité d' intermédiaire ne serait accordée qu' aux personnes physiques. Ces personnes peuvent, le cas échéant, bénéficier, dans les locaux mêmes des tribunaux, des conseils de personnes expérimentées en la matière. Il en irait autrement s' il s' agissait de la prestation de services judiciaires à titre professionnel. En effet, les dispositions pertinentes du RBerG réserveraient cette activité aux avocats qui sont personnellement responsables devant les juridictions.
36 Dès lors, le fait, relevé par la Commission, qu' un créancier ou un conseil non professionnel mandaté par ce dernier puisse déposer une demande de saisie-arrêt n' empêche pas de considérer qu' une législation telle que celle en cause dans le litige au principal se justifie par des raisons d' intérêt général liées à la protection des créanciers ou à la protection de la bonne administration de la justice en ce qui concerne la fourniture de services judiciaires à titre professionnel.
37 En second lieu, il est de jurisprudence constante que, en l' absence de règles communautaires spécifiques en la matière, chaque État membre a la liberté de réglementer l' exercice de la profession d' avocat sur son territoire (voir arrêt du 12 juillet 1984, Klopp, 107/83, Rec. p. 2971, point 17).
38 En effet, ainsi que la Cour l' a itérativement observé, l' application de règles professionnelles aux avocats, notamment les règles d' organisation, de qualification, de déontologie, de contrôle et de responsabilité, procure la nécessaire garantie d' intégrité et d' expérience aux consommateurs finaux des services juridiques et à la bonne administration de la justice (voir, en ce sens, arrêt du 19 janvier 1988, Gullung, 292/86, Rec. p. 111, et arrêt Van Binsbergen, précité).
39 Selon le gouvernement allemand, ne permettre qu' aux avocats de représenter en justice à titre professionnel des particuliers dans un domaine juridiquement complexe et réglementé par de nombreuses dispositions particulières garantit la protection, d' une part, des destinataires des services et, d' autre part, de la bonne administration de la justice contre les risques qui résulteraient de l' incompétence ou de l' inexpérience des bureaux de recouvrement dans ce domaine.
40 Dans un cas tel que celui de l' espèce au principal, ces garanties seraient d' autant plus nécessaires que la procédure a pour objet l' exécution forcée d' un titre exécutoire, par voie d' une ordonnance de saisie-arrêt, à l' encontre d' un particulier, et que, par conséquent, les règles procédurales assurant la protection des particuliers doivent être respectées.
41 Or, l' appréciation de la nécessité de réserver l' activité, à titre professionnel, du recouvrement judiciaire de créances relève, dans l' état actuel du droit communautaire, de la compétence des États membres. Même si, dans certains États membres, cette activité n' est pas réservée aux avocats, la République fédérale d' Allemagne est en droit de considérer que les objectifs poursuivis par le RBerG ne peuvent pas, pour ce qui concerne cette activité, être atteints par des moyens moins restrictifs.
42 S' il est vrai qu' il n' existe pas en France de réglementation légale pour les bureaux de recouvrement, le fait qu' un État membre impose des règles moins strictes que celles imposées par un autre État membre ne signifie pas que ces dernières sont disproportionnées et, partant, incompatibles avec le droit communautaire (voir arrêt du 10 mai 1995, Alpine Investments, C-384/93, Rec. I-1141, point 51).
43 Il convient dès lors de répondre à la première question de la juridiction de renvoi que l' article 59 du traité ne s' oppose pas à une réglementation nationale qui interdit à une entreprise établie dans un autre État membre de procéder au recouvrement judiciaire de créances d' autrui en raison du fait qu' une telle activité, exercée à titre professionnel, est réservée à la profession d' avocat.
Sur la seconde question
44 Compte tenu de la réponse apportée à la première question, il n' y a pas lieu de répondre à la seconde.
Décisions sur les dépenses

Sur les dépens
45 Les frais exposés par le gouvernement allemand et par la Commission des Communautés européennes, qui ont soumis des observations à la Cour, ne peuvent faire l' objet d' un remboursement. La procédure revêtant, à l' égard des parties au principal, le caractère d' un incident soulevé devant la juridiction nationale, il appartient à celle-ci de statuer sur les dépens.
Dispositif

Par ces motifs,
LA COUR (cinquième chambre),
statuant sur les questions à elle soumises par le Landgericht Dortmund, par ordonnance du 27 décembre 1994, dit pour droit:
L' article 59 du traité CE ne s' oppose pas à une réglementation nationale qui interdit à une entreprise établie dans un autre État membre de procéder au recouvrement judiciaire de créances d' autrui en raison du fait qu' une telle activité, exercée à titre professionnel, est réservée à la profession d' avocat.

Bonsoir,

D'où certainement la conséquence que l'accès au fichier immobilier doit être permis aux notaires et aux avocats de l'Union, sans discrimination.

Bien cordialement

JurisPrudentes

Bonsoir

Ni avocat ni notaire mais agent immobilier, je ne comprends pas pourquoi ce fichier immobilier ne serait pas aussi accessible à notre profession ??
partager oui, mais entre vous ?

cordialement

Bonjour,

Réponse à Kasom.

C'est une idée que j'avais développée il y a quelque temps.

Il suffirait de préciser des règles complémentaires pour le bon fonctionnement du fichier, avec des exigences de capacité.

Bien cordialement

JurisPrudentes

Bonjour,

Mon cher Pierrot, le fait que nous ayons vécu, tous les deux, sous le « BEAU CIEL DE PAU », m’autorise cette entame ; surtout que lorsque l’un (le grand) était fraîchement diplômé notaire, l’autre (le plus jeune) entrait en terminale au lycée Saint Cricq. La correction et l’usage voulant que le vouvoiement soit de mise, je me permettrais, ajoutée à l'entame, une entorse, pour « te » dire que je « te » remercie d’avoir ouvert ce nouveau forum ; donc, mon cher Maître, je « vous » remercie d’une telle initiative.

Les échanges « courtois », à fleurets mouchetés, bien que PHR essaye de les « booster », ne me conviennent pas ! Un bon coup de pied dans la fourmilière… il n’y a que cela de vrai et d’efficace ! Alors j’y vais… et du pied gauche !

Les notaires forment une corporation ringarde et néfaste, qui, inéluctablement, si elle ne s’autodiscipline pas, risque d’avoir du plomb dans l’aile comme celle des conservateurs des hypothèques : Finis les privilèges et une notoriété de nababs « suintants » (juste prophétie d’Honoré de BALZAC).

Ne trouvez-vous pas, que dans notre pays des droits de l’homme, qu’il existe un problème, lorsqu’un avocat (défenseur de l’homme) peut être rayé du barreau, pour des « conneries », alors que cela n’arrive pas à un notaire (soi-disant défenseur de l’état !!!), pour des « magouilles » (couvertes par l’OSN) passibles de l’article 432-10 du code pénal (cinq ans de tôle et 75000 euros à cracher au bassinet national).

Je pense être un honnête homme, beaucoup me le disent, et je prends mes responsabilités, sur ce forum, pour interpeler l’OSN sur son laxisme ; et comme je ne m’engage que sur ce que je connais : je l’accuse d’appliquer la politique de l’autruche à propos de la copropriété dite horizontale, que plusieurs de ses « ouailles » ont portée sur ses fonts baptismaux.

Une chape de plomb, véritable omerta, s’est abattue sur cette « confrérie ». La chambre la plus importante et la plus unanimement appréciée, devient « autiste » lorsqu’on l’interpelle sur le domaine d’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle « botte en touche » pour ne pas dire que si l’on prévoie une organisation différente (ASL par exemple), la loi précitée ne peut pas s’appliquer à l’ensemble immobilier qu’est la copropriété dite horizontale : ce qui a pour conséquence que pour sortir de l’indivision il faut l’unanimité (partage). Alors que si l’on tient compte de l’arrêt du 30 avril 2003 (pourvoi n° 01-15078) concernant la prescription acquisitive sur les parties communes d’un syndicat de copropriétaires, l’arrêt du 6 juin 2007 concernant la nullité d’un lot de copropriété dite horizontale, l’arrêt du 28 janvier 2009 (pourvoi n° 06-19650) édictant que le statut applicable aux immeubles bâtis ne s’applique pas à un immeuble appartenant à une seule personne et la réponse ministérielle, n° 65732 parue le 23 février 2010 (page 214) au Journal Officiel , émanant de la CRC, dont un des leurs et membre permanent, rappelait que les actes de disposition volontaire sur les parties communes, se prenaient à la double majorité de l’article 26. Ce qui a pour conséquence, que de son propre chef, un syndicat de copropriétaires peut décider, sans avoir recours à l’unanimité, que des parties communes à usage exclusif peuvent devenir, en modifiant le règlement de copropriété, des parties privatives; de la même façon, il peut décider le transfert, dans une ASL à créer, des parties communes en indivision forcée ne pouvant pas être partagées. N’entrant plus dans le domaine d’application de la loi précitée, alinéa 2 article 1er : de plein droit, la copropriété est dissoute et la collectivité des copropriétaires n’existant plus, car n’ayant plus de partie commune à administrer (article 14), le syndicat est dissout et ne survit que pour les besoins de sa dissolution (arrêt du 4 juillet 2007 ; pourvoi n° 06-11015). Les décisions étant prises, de son propre chef, par le syndicat, le syndic est habilité à signer les actes uniques sans que l’intervention de chaque copropriétaire soit nécessaire (article 18 de la loi).

Les notaires ayant fait rentrer dans les mœurs, en shuntant « de propriété » à la fin de l’alinéa 2 de l’article 1er (voir l’arrêt en appel attaqué suite à la cassation du 6 juin 2007), qu’un droit privatif (jouissance seule) équivalait à un droit de propriété privatif (droit réel de propriété) ; leur montage juridique s’est donc effondré le 6 juin 2007. Cette subtile interprétation, ajoutée au tour de passe-passe qui consistait à confondre « lot » et « immeuble » (article 28a de la loi), leur avait permis d’appliquer illégalement l’article 28a pour justifier un acte individuel par « lot » ; méthode nettement plus rémunératrice qu’un acte global.

La Revue de l’Habitat Français (juillet août 2004), à laquelle tout professionnel de l’immobilier, consciencieux, doit être abonné, avait classé l’arrêt concernant la prescription acquisitive abrégé, comme l’arrêt le plus marquant de l’immobilier en 2003. L’Arrêt du 6 juin 2007, qui a eu un retentissement notoire, étouffé par l’OSN comme le précédent, ajouté à la réponse ministérielle du 23 février 2010 suit à l’arrêt du 4 juillet 2007 (eux aussi étouffés): cela faisait beaucoup « contre » la copropriété dite horizontale ; et il n’est pas utopique d’affirmer que ces différents « évènements » ne sont pas fortuits, et que leur but, voulu par les Hauts Magistrats (Pierre CAPOULADE président de la CRC étant un membre honoraire après avoir été l’un des leurs), est d’éradiquer le montage juridique illégal qu’est la « copropriété horizontale »… au grand dam des notaires. Á la lecture de ce qui précède, on se demande, devant de telles évidences, pourquoi ou comment « on a pu marcher sur la tête ».

J’aimerais, si je ne me suis pas « planté », que les praticiens, et en particulier les avocats, qui visitent ou intervienne sur ce forum, mettent les mains dans le « cambouis », car plus aptes que moi, pour achever cette monstruosité juridique. Á toute fin utile je rappellerais qu’un avocat, membre de barreaux de France, est membre permanent à la CRC ; et pour terminer je pense qu’il serait bon de lire ou relire l’article 1er de l’arrêté du 4 août 1987 portant création d'une commission relative à la copropriété.

Cordialement

JPRP

Bonsoir,

Submergé par la « passion » j'ai rebaptisé OSN le CSN ; sûrement à cause du secret qui l'entoure (OSN 117 !)

J'avais oublié de mentionner le n° de pourvoi de l'arrêt du 6 juin 2007 : 06-13477.

Je ne peux m'empêcher de vous faire part d'un devis de notaire pour une sortie de copropriété (la mienne) dite horizontale, avec apport des parties communes en indivision forcée dans une ASL. Il utilise bien sûr l'article 18 qu'il fait revivre, par une alchimie toute notariale, pour les besoin de sa cause (déontologie du tiroir-caisse) :

1) Taxe globale sur la base de 151 lots revue par rapport à la demande d'état hypothécaire dont le coût est par lot existant :
25151 euros soit / par 151 =========================166,56 euros

2) Taxe individuelle dans l'hypothèse d'un refus de signer le partage voulant acte unique (plus onéreux) sur la base de 500 m²
la superficie 500 m² : à 30 euros par m² soit =============666 euros

3) Taxe sur cession des espaces communs à l'ASL à l'euro unique sur la base d'une évaluation fiscale de 20 euros le m².

A l'analyse du document d'arpentage les espaces communs ont une superficie de 5855 m² soit à 20 euros le m² le résultat est 117100 euros, à laquelle s'ajoute les espaces communs déjà cadastrés soit une superficie de 70 a 06 l'évaluation totale est donc de 257220 euros servant d'assiette taxable comme une vente d'immeuble.
Il en résulte un coût de ===============================16561 euros soit pour 1/151 = 109,67 euros

4) Taxe de dépôt des statuts de l'ASL ====================250 euros

EN CONCLUSION TOTAL DES FRAIS : 41962 sur x 1/151 = total 277,99 arrondi à 278 euros.

En 2) c'est ceux qui veulent devenir propriétaires de façon légale (modif du RdC article 16, 26 et 18) sachant que pour les retraits illégaux il est aussi prévu une modif du RdC.

En 3) qui paye à qui l'euro unique ?

Comme moi vous devez penser à Coluche : « 5 ans de droit et tout le reste de travers ! »

J'espère que le CSN pourra attribuer une note à ce brillant « torchon ».et décorer son auteur de l'ordre du 432-10 !

Cordialement

JPRP

Bonjour,

Encore moi... pour réparer un erreur suite à un lapsus. Dans le 3ème alinéa de ma précédente intervention il faut lire :

" Il utilise bien sûr l'article 28 qu'il fait revivre... " et non " Il utilise bien sûr l'article 18 qu'il fait revivre" ... qui serait une circonstance atténuante !

Mille excuses.

Cordialement

JPRP

Bonsoir,

Je continu mon « encadrement » sur les dérives notariales couvertes par le CSN. Il s’agit, cette fois, de réponses d’un office notarial que vous citez dans vos liens. Depuis quelques temps, il prend la précaution au début de chaque question/réponse, si besoin est, de préciser :

« Attention, Cet article date de plus de 4 ans. Recherchez les mises à jour éventuelles. »

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Question : Je suis en copropriété horizontale (70 pavillons) sans partie commune et une majorité (plus des deux tiers) souhaite sortir de la copropriété. Quelle est la marche à suivre, étape par étape ? Lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires la résolution concernant le projet de sortie du régime de copropriété n’ayant pas été adoptée (pas d’unanimité), la résolution suivante concernant le projet de division de la copropriété ayant été adopté par la majorité de cette assemblée.

Réponse : En copropriété, verticale ou horizontale, il y a toujours au moins une partie commune, le sol. Pour mettre fin au régime de la copropriété et diviser au sol, il faut l’accord unanime des copropriétaires, mais l’article 28 a de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété permet un retrait partiel. Chaque copropriétaire individuellement présente sa demande au syndicat, en justifiant que la division est possible (bâtiment indépendant). Il est conseillé de joindre à la demande le projet de plan de division : le droit en jouissance sur le sol est remplacé par un droit de propriété. L’assemblée générale de tous les copropriétaires statue sur cette demande et vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (pas de second vote à majorité réduite). Plusieurs demandes peuvent être examinées lors de la même réunion. La même assemblée ou une assemblée subséquente délibère sur les conditions matérielles, juridiques et financières de la division. Elle décide notamment s’il y a lieu de constituer une ASL (association syndicale libre de propriétaires) pour la gestion des éventuels services collectifs ou communs. Un géomètre expert établit le procès-verbal de délimitation (document d’arpentage). Les procès-verbaux de l’assemblée générale et le document d’arpentage sont remis à un notaire pour qu’il dépose les p.-v. à ses minutes en précisant dans l’acte de dépôt l’identité des propriétaires qui se retirent de la copropriété, la désignation des biens retirés, leur origine de propriété et leur valeur, les éventuelles servitudes à créer. L’acte est signé par les propriétaires concernés et par le syndic. Ce même acte contient également le modificatif de l’état descriptif de division. L’acte de dépôt avec son annexe et le document d’arpentage sont publiés au bureau des hypothèques. Le droit fixe d’enregistrement et la taxe de publicité foncière sont exigibles, sauf dans les copropriétés ou en difficultés et dans les zones franches urbaines. Les frais de l’acte notarié, ceux proportionnels, sont calculés sur la valeur vénale des biens immobiliers. Faites préalablement chiffrer le coût du ou des retraits par le géomètre expert et le notaire. Les assemblées que vous avez tenues ne serviront à rien. Il faut reprendre le processus à son début.

Date de l'article: 18 octobre 2004

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Encore plus fort !

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Question : Je suis actuellement en copropriété horizontale avec mon voisin, nous avons acheté un terrain en commun et fait bâtir séparément sur la moitié respective du terrain. Aujourd’hui mon voisin me contraint à la scission de notre copropriété, n’ayant pas les moyens financiers pour assurer les honoraires de géomètre et de notaire suis-je obligé d’accepter ?

Réponse : Aux termes de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire peut demander à sortir de la copropriété si la division au sol est possible. Cet article s’applique aux copropriétés horizontales. Sur cette demande, l’assemblée générale des copropriétaires statue à la majorité de l’article 25 de la loi, soit la majorité de tous les copropriétaires. Si vous avez 50% des voix au moins et que vous vous opposez à la scission, celle-ci est impossible. Au cas de vote favorable, la scission a lieu aux frais de tous les copropriétaires. On ne peut exclure qu’en cas de blocage en assemblée générale, votre voisin ne saisisse le tribunal de grande instance pour faire constater que la copropriété n’existe pas faute de parties communes, mais on peut douter que le tribunal le suive puisque même si le statut de la copropriété, à l’origine, ne s’appliquait pas de plein droit, les parties étaient en droit de convenir de se placer volontairement dans ce statut.

Date de l'article: 9 juin 2004

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Légère nuance à partir de fin 2009 ! (je rappelle que la question écrite, à laquelle a fait suite la réponse ministérielle [questions.assemblee-nationale.fr], date du 8 décembre 2009.)

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Question : Comment faire constater la caducité d’une très vielle copropriété "horizontale" division au sol effectuée, avec disparition des parties communes (cédées) et services communs ; lorsque le syndicat des copropriétaires ne peut obtenir l’unanimité ?

Réponse : En droit la copropriété horizontale n’existe pas. Il existe un seul statut de la copropriété, celui de la copropriété des immeubles bâtis résultant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Dans une copropriété le sol (terrain) est une partie commune administrée par le syndicat des copropriétaires. Il s’agit d’une propriété collective et comme toute propriété elle est éternelle et n’est pas susceptible d’être caduque. Dans une hypothèse comme celle que vous exposez, il y a des solutions : partager la copropriété, s’en retirer ou encore diviser... La loi précitée expose ces différents modes.

Date de l'article: 13 novembre 2009

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Á qui peut-on faire confiance ? Et puis : Quelles mises à jour ? Législatives ? Ne serait-ce pas dans « les devoir du notaire » ?

Dans la question, du premier article, il est bien précisé : « une majorité (plus des deux tiers) souhaite sortir de la copropriété. » ; et pire : « Je suis en copropriété horizontale (70 pavillons) sans partie commune… »

Est-ce que c’est connaitre la loi que de conseiller d’utiliser un article d’une loi qui ne peut pas s’appliquer à la lecture de son article 1er ? »

Est-ce que c’est connaitre la loi que de parler de « sol » pour une copropriété dite horizontale, alors, que pour « la copropriété », le sol est le terrain d’assiette des bâtiments collectifs en copropriété. Le socle foncier d'une copropriété dite horizontale est une pluralité de terrains (cours, parcs, jardins, voies d'accès) dont les « jardins » sont les « lots » (article 3 et définition de l’ensemble immobilier en droit français) ?

Pour l’indivision forcée, avec un petit effort, il n’était pas besoin d’attendre 2009, pour avoir confirmation de ce qu’elle est réellement et surtout quelles parties communes sont concernées :
- [www.legifrance.gouv.fr]
- [www.legifrance.gouv.fr]
- [www.legifrance.gouv.fr]
- etc…

Avec un peu de méthode, bien que n’ayant pas les facilités (je ne parle pas volontairement de compétence) d’un officier ministériel, j’ai trouvé 63 arrêts traitant de l’indivision forcée, dont 47 antérieurs à 2004 ! (aller sur : [www.legifrance.gouv.fr] puis taper « indivision forcée » dans [Mots recherchés])

Quitte à prôner l’illégalité, la décence voudrait que l’on conseille d’utiliser les articles 16, 26 et 18 (au lieu du 28), et tant qu’on y est de trouver, ou bien de créer une partie commune « générale » quelconque, ou encore mieux un élément commun, même insignifiant (le choix est vaste).

Toute initiative étant bonne à prendre, ainsi que de donner tout bon conseil, si cela permet d’effacer le péché originel de la profession !

Cordialement

JPRP

Re bonsoir ,

Un visiteur/membre m’a contacté pour me faire remarquer que j’aurais pu citer un article, venant de la même source, concernant : le calcul des quotes-parts pour une copropriété horizontale ; dont j’avais cité un extrait dans le forum « Partie privative copropriété horizontale ».

Effectivement il avait sa place en 3ème position. Donc le voici dans son intégralité.

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Question : Existe-t-il un modèle de règlement de copropriété horizontale qui tient compte des jardins, terrasse, balcons, véranda, et construction dans le calcul des quotes-parts et millièmes de propriété ?

Réponse : Un règlement de copropriété est un acte très particulier, spécifique dans le sens où il n’y a pas deux copropriétés semblables. Le règlement est en général établi par le notaire après que le géomètre-expert choisi par le propriétaire ait dressé les plans de l’immeuble et des locaux, ainsi que les tableaux de répartition des tantièmes de copropriété et de charges. Le géomètre fait ce travail et indique, pour que le notaire les reprenne dans l’acte, les éléments pris en considération, et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (alinéa 4 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Cela exclut tout modèle pré-établi. Ces règles toutefois ne s’appliqueront que si la copropriété concerne un immeuble bâti, en vertu de l’article premier, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965. Si la copropriété peut concerner aussi un ensemble immobilier (alinéa 2 du même article), c’est sous la condition qu’il y ait une appropriation hétérogène du sol. En elle-même la copropriété horizontale n’existe pas. C’est une création d’une certaine pratique, qui se place en dehors du statut légal résultant de la loi du 10 juillet 1965, du moins quand elle porte sur un groupe d’habitations dont la division au sol serait possible, ce qui n’est pas dans le cas lorsqu’il existe une appropriation hétérogène du sol. La copropriété horizontale a été imaginée, il y a quelques dizaines d’années, souvent pour tourner les règles afférentes aux lotissements et celles d’occupation des sols. Le système tend à disparaître. Nous ne pouvons donc répondre à votre question qui concerne a priori un montage juridique illégal.

Date de l'article: 12 juin 2005

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Deuxième article (intervention précédente) : « … la copropriété n’existe pas faute de parties communes, mais on peut douter que le tribunal le suive puisque même si le statut de la copropriété, à l’origine, ne s’appliquait pas de plein droit… »

Article en supra : « C’est une création d’une certaine pratique, qui se place en dehors du statut légal résultant de la loi du 10 juillet 1965, du moins quand elle porte sur un groupe d’habitations dont la division au sol serait possible… Nous ne pouvons donc répondre à votre question qui concerne a priori un montage juridique illégal. »

… puis

Troisième article (intervention précédente) : « En droit la copropriété horizontale n’existe pas. Il existe un seul statut de la copropriété, celui de la copropriété des immeubles bâtis résultant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »

Article en supra : « En elle-même la copropriété horizontale n’existe pas... Le système tend à disparaître. »

Ce rappel a le mérite d’être pertinent et il se suffit à lui-même !

Cordialement

JPRP